暴高房价已经成了扎在中国大多数民众脚底板上的一大块玻璃，别说走路，能站稳都算不错。整个社会对这两个字已经极度敏感。前几天穆麒茹委员“钉子户也导致房价上涨”的言论刚刚招致一片舆论痛斥，另一位全国政协委员、同样也是房地产企业“总”级人物的黄文仔先生又被媒体“揪”住，他的观点是“房价高其实没关系，政府可以通过税收形成良性循环，这样对大家都有利”——同样骂声一时如潮涌。

是公众不懂市场规律而一味留恋计划经济时代的免费福利吗？是年纪轻轻就赶着当房奴的白领蓝领们，太虚伪太愤青得了便宜还卖乖吗！这要看对高房价如此庞大的反对群体，是不是真如开发商出身的政协委员所述，整个社会群体都进入到了“都有利”的“大家”之列。
中国的老百姓绝不是从一开始就反对住房商品化的。相反当初在国家大力推行时，民众都抱有理解和期待的心态。谁都羡慕那些买了商品房，从住惯了单位筒子楼里搬出去的同事们。那么，是什么把这种理解和期待转变为情绪化的对抗呢？

是打着“市场化”旗号的不负责任的垄断狂欢，是太多灰色、黑色甚至血腥色的厚颜无耻的掠夺侵占。市场经济的正当性在于其促进人类公平和理性，而博弈力量完全不对等、市场议价机制严重扭曲以及制度的不道德合谋，只能积累越来越深重的被剥夺感，产生越来越多经济兼精神层面的双重奴隶。这使多数人对这个荒谬的“过度商品化”彻底丧失了信心。

也许在此次遭到诸多非议的两位政协委员看来，商品房嘛，愿买愿卖，价高者得理所当然，国家还能收税，哪里不公平了？然而即便我们不考虑房地产业普遍存在的如违法圈地、违规开发、强征强拆、偷税腐败等问题；即便我们不考虑开发商一边力挺高房价(如黄委员)，一边强压高成本(如穆委员)的“甘蔗偏要两头甜”的混乱逻辑；单从“商品房”暧昧的市场角色分析，这房价高得也极不正常，极不公平。

为什么目前许多城市一手房与二手房之间，售房与租房之间，存在巨大的反常的价格比例？为什么房价飙升地区反而空置率更高，出现了那么多沉睡物业、沉睡小区甚至沉睡城区？“炒房”，听起来很自由也很市场，甚至还有“全世界都对北京房子有需求”这样国际化的学者观点做支撑。不过，全世界还对美国石油储备有需求呢，却没见山姆大叔开仓放粮或者请君做客。倒是听说不少中东客高价卖了石油，又大手笔在中国买房伺机牟利。台湾人在上海买房，香港人在深圳买房，韩国人在北京买房，全世界的富人和赌徒在中国买房……那么中国人呢？去五环去郊区去县里，去挤更穷更望房兴叹的人们，完成这个“货币驱逐”的残酷怪圈。

还有更为庞大的“洗钱”推力。据2007年6月14日《广州日报》崔宇先生的文章，中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁主持的一份研究报告显示，2005年城乡居民收入总和比现有数据多出4.8万亿元(可视作“灰色收入”)，相当于GDP或国民总收入的26%。这就完全可以解释为什么在如此高房价时代，还是有那么多“低调”购买者表现得一掷千金豪气冲天；娃娃房主、二奶别墅现象透露的是怎样一幅权势扭曲市场的图景，已经非常清楚。
这样的购房者“买”的是什么？美其名曰“商品房”推销给公众的又是什么？恐怕不单单某种市场“需求”那么简单吧。通过垄断稀缺的住房(这种稀缺某种程度上甚至也有人为制造的成分)，而实现对多数人现实和未来利益的强硬瓜分，这才是房价问题上最应该大白天下的问题。

中国以近14亿人口之巨来完成城市化目标，不考虑住房(实际是土地占有)较为公平的配置，是不可想像的，也是罔顾基本人权中的居住权的。甚至说得极端一点，很多普通大众已经被从法律上剥夺了在荒野或大街上搭个窝棚的权利，“容身”不仅是个人之需，而且也是社会之责。这就是全社会为何对捂楼、炒房如此反感的经济和道德起点。消费者看到了市场的癫狂之处，而无力改善之，这是舆论痛骂开发商出身的政协委员的“言论”的最根本原因。

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目前我想中国所有的开发商都在讨论一个话题：那就是针对楼市观望，开发商究竟采取何种对策，才能让楼市“回暖”。众多开发商在春节期间采取花样繁多的促销手段，以期望购房者能够放弃观望，但是实际结果却让他们大失所望。购房者面对促销“蝇头小利”无动于衷，反而加重了他们的观望情绪。

虽然目前大部分开发商是鸭子煮烂了，但是嘴还是硬的。在各种场合里大声宣扬楼市必将在不久的未来肯定会回归正常的轨道。但没有一家开发商能够确切说出楼市回暖的具体日期，相反开发商嘴中的日期却被一再推迟，从最早的3月份，到4月份，再到现在的5月份。

今日，在广州受邀一家知名房地产公司，大家共同讨论的话题正是：“企业如何自救，度过观望难关”。当老板问我为什么他们采取了那么多的促销手段，给客户那么多折扣，为什么客户还不买帐呢？我给这位老板讲了这样一个故事：

在古代的西番国，有两位仙人常在古树下下象棋，树上有一只猴子每日窥视，时间长了便得仙人运子之妙。西番国国人闻之纷纷前往观看，仙人怕围观就上天宫回避了。俗话说：“山中无老虎，猴子称大王”，猴子一见仙人走了，就大摇大摆的爬下树来与众多围观者对弈，每战必胜，从无输绩。

西番国以为奇也，即将此神猴进贡给中原的皇帝，皇帝下旨令朝野高手与猴子过招，但同样一一败下阵来。当时中原国的监狱里有一位叫杨靖的人，毛遂自荐称自己能够战胜此猴，皇帝就下旨放此人，与猴对擂。杨靖在比赛之前要求旁观者放一盘桃子棋盘前，猴子手拿棋子，心里想的却是那美味的桃子，于是5盘下来，无一盘胜绩。

我说这个故事的目的就是要告诉那些房地产老板们，无论是下棋也好，还是房地产营销也好，心态永远比技术要重要的多。要彻底解除购房者的“观望情绪”，仅仅依靠送个轿车、送个装修、送个家电是永远不够的，真正的解决之道是解决购房者的心理障碍，只有把“心态”解决好了，才是彻底的胜利。

从目前来看，购买者的心态疾病就是高房价，所有聪明的开发商要想做一个药到病除的好医生，最根本之道就是让利与买房者，如果现在谁来一次真正的实在降价，他才是中国房地产的真正“扁鹊”。

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过完春节，北京的温度快速攀升，天气迅速回暖。但是楼市却没有象往日那样随天气“回暖”，相反在打折促销成风的日子里，购房者却丝毫未动心，大有你开发商不大幅度降价，我就誓死不买房的劲头。

项目滞销，开发商面临巨大的资金压力，尤其是在去年的土地争夺战中，全国各地虽然涌现出一个又一个的天价地王，与此同时也占用了绝大部分开发商的资金。面临楼市观望困境，开发商如何有效救市，让楼市回归到他们的理想境界。近日，笔者有幸参与了一开发企业的研讨会，会议的题目就是：“观望背景下，我们如何自救？”

与会人员上至企业老总，下至普通销售人员，同时企业还邀请了一帮智囊团人员，即一帮地产专家和策划高手。最终开发商得到如下10条“救市高招”，再此罗列如下，供有兴趣者参考或阅读。

1\重金红包+精品澳洲7日游，贿赂某权威官员，让其在适当时机宣布：08年北京房价绝对不会下调，在短期调整后将会迅速回升，劝民众尽快买房，否则等到房价上涨之日，后悔已迟；

2\推迟开盘时间，将原计划3月推出的楼盘延迟到5月后，市场真正“回暖”后再行开盘销售；

3\全体销售人员加强电话行销，对准目标客户加强教育，阐明北京房价只涨不跌的真理；

4\对公司现有尾盘项目，进行重新整合包装，必要时加大折扣促销，但前提是必须保证现有价格水平，即使有折扣，也要按照明降暗涨的策略执行；

5\全体人员尤其是公司高层管理人员面对各类媒体采访时，只要涉及到房价问题，一定要镇定自若，面带微笑，充分体现开发商对未来的楼市和房价信心万分；

6\做好地产媒体公关，多多报道房价上涨的正面消息，所有关于房地产的数据，只发表房价上涨的消息，杜绝发表有关成交量萎缩的数据；

7\08年公司暂停土地储备计划，压缩一切开支，保证公司资金链正常运转，面对楼市观望情绪，要做好打“持久战、艰苦战”的准备；

8\重金贿赂博客写手、经济学家以及大学教授，宣扬奥运房价上涨论、城市化促进房价上涨、北京房价远未上涨到位、房价上涨速度低于人们收入增长速度；

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按照正常的楼市销售惯例，每当北京三月春风似剪刀时，京城各大售楼处的销售人员门早已磨好刀、擦好枪等待项目开盘，时刻准备对那些熬了一个冬天，迫不及待来售楼处看房的人们下“刀子”。然而今年的北京，虽然3月已经过去了三分之一，但是楼市“回暖”的迹象却丝毫未显现，楼价非但未涨，反而出现了早春“打折风”，但是折扣的春风交易量却不增反减，真正是开发商的“热脸”贴上了购房者的“冷屁股”。

从去年“十一”黄金周结束后开始，由于房价暴涨脱离人民收入现实，加上二套房金融新政、数次加息的“温水煮蛙”的效应累计，北京乃至全国的楼市彻底陷入观望，买卖双方进入长时间的拉锯战。一时间，开发商捂盘惜售，更有甚者，很多项目售楼处干脆关门大吉，利用楼市清淡季，组织销售人员游山玩水，调养身心，待来年收获新辉煌；而购房者，由于国家实施新一轮宏观调控让其看到房价稳定甚至有可能下调的希望，因此持币待购。

05年出台国八条政策时，在房地产界引起的观望期是半年左右，楼市随即迅速复苏，房价重新进入上涨通道；而06年出台的国六条政策市场的观望期延续了四个月左右。那么07年10月迄今的第三轮观望期到目前为止，时间已经过去了将近半年，然而楼市的观望并没有看到结束的“曙光”。在此背景下，一些开发商尤其是资金链比较紧、资金压力较大的开发商不在“稳若泰山”了，纷纷利用春节推出促销折扣手段，希望能够借此吸引购房者的目光，加快销售速度，但是从效果来看，购房者并未买帐。

现在来看，无论对于卖家的开发商，还是对于买家的销售者来讲，3月和4月已经成了他们心中的一道坎，在这场旷日持久的楼市博弈中，谁能笑到最后，取决于3月“大决战”。如果开发商重新掌握楼市主动权，那么下半年他们的日子一定会好过许多，也许在奥运经济、人民币不断升值、国家紧缩型货币政策的“松动下”，楼市价格继续上升。

而买房人如果在接下来的3月“决战”中，继续冷眼旁观，丝毫不为开发商的任何“忽悠”所动，那么今年的房价和开发商一样，面临更大的压力，相信重压之下，开发商虽然不会大幅度让房价“明降”，但一定会采取更多的、让利程度更大的促销手段，那么无疑购房者将得到更多的实惠。

从开发商来讲，他们对楼市未来之所有充满信心，相信最终的胜利者肯定属于他们，我想最重要的信心之源来自于三点：一是对未来市场充满信心，因为从目前来看，市场的刚性需求依旧大量存在，购房者不是彻底不买房，而是因为受政策影响暂时不买房；二是由于06、07年房价大幅度上涨，大多开发商获利丰厚，短期内开发企业的资金尚足以支撑，不会出现资金短缺问题；三是针对08房地产调控，尚未明确信号表面政府要继续出台强硬政策打压房价，相反不断有官员出来辟谣：“说房价既要保证不能继续猛涨，也要避免暴跌”，“物业税两年内不可能征收”，上述言论无疑给开发商吃了一颗“定心丸”，让其有了与购房者继续“缠斗”下去的本钱。

购房人继续选择观望的本钱则来自于以下两方面：一是在高昂的房价面前，自己的口袋实在“囊中羞涩”；二是政府出台的宏观政策，让起看到房价稳定甚至下降的希望，同时保障住房尤其是限价房在08年就将正式入市，因此很大一部分人群看到买便宜房、买限价房的曙光。
3月份，随着两会的召开，相信国家针对房地产的一系列政策将逐渐明朗，而买卖双方的博弈也将进入到最后的“肉搏”。最终是以购房者的放弃观望，重新加入到购房大军中，以开发商的胜利告终，还是以开发商放弃抵抗，选择大幅度的降价卖房，让购房者得到实惠，使得楼市拐点真正到来？从目前来看，争斗双方的任何一方都未占到便宜，虽然楼市很多项目实施促销，但买家在其中也未得到真正的实惠，更多的可以理解为是开发商的一种“以退为进”的斗争策略而已。

博弈结果也许就在不远的未来，让我们拭目以待。

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去年万通集团主席冯仑在一次房地产论坛上抛出的“未婚女青年推高房价”的观点让人啼笑皆非。那么在今年正在召开的两肺上，又有一位地产精英大放厥词号称“钉子户”助长了中国房价。

根据3月5日《新快报》报道：昨天的十一届全国政协一次会议分组讨论中，身为北京某房地产公司老总的政协委员穆麒茹屡出“麻辣语录”。谈到拆迁时遇到的“钉子户”,穆委员直言:“‘钉子户’为了他个人的利益,损害了包括开发商在内的多数人的利益!”，‘钉子户’也导致了房价上涨,把开发商都当成高房价的罪魁祸首和过街老鼠不公平。

对于中国的房价为什么快速暴涨，我想大家最先能想到的理由应该是土地供应短缺、开发商构建价格同盟、捂盘惜售。我想也只有天才的开发商们能够想出“未婚女青年推高房价、钉子户助推房价”这样理由来。

如果冯仑作为一名地产商说出“未婚女青年推高房价”情有可原，因为毕竟人家是一名商人，为自己从事的行业辩护合情合理。那么作为政协委员身份的穆麒茹放出“钉子户推高房价”，为自己从事的地产行业“洗白”，作为代表广大人民群众的参政议政者，显得缺乏最基本的政治涵养，让大众不禁发出疑问：“当今的两肺代表究竟代表谁？”，如果每一名两肺代表都代表各自行业、各自的小利益集团说话，那这还叫什么人们代表大肺？叫365行业诉苦会得了。

按照“钉子户助推房价”的逻辑思维，我们不妨联想一下：那么粮食价格上涨，是因为有人吃饭，因此可以得出粮价上涨是因为胖子多，要想粮价下降跌，必须消灭中国胖子；强奸行为的发生，是因为女子不顺从造成的，同样我们可以得出结论：强奸案发生率高源自中国妇女大逆不道，因此要降低强奸案的犯罪率，必须加强对妇女的教育，竖立正确的“顺从观”；医疗费用高，是因为病人太多，医疗费降低就必须先枪毙一部分病人；……

我们在回归到房价上面来。昨天有冯仑高呼“未婚女青年推高房价”，今天又有穆麒茹委员狂喊“钉子户推高房价”，相信在不远的将来一定会有人高喊类似的“建筑工人推高房价”的结论，因为建筑工人不是免费为开发商做免费义工的，他们时常会提高涨工资的，更有甚者搞“跳楼秀”，这无疑也增加了开发商的成本。

在这里我想问一句穆麒茹委员：钉子户真的增加了开发商的成本了吗？众所周知，开发商在普通老百姓面前永远都是强势无比的，当你们联合公、检、法，采取断电、断水、砸玻璃、雇用流氓地痞恐吓等手段实施拆迁时，绝大多数被拆迁对象只能选择乖乖“顺从”。

所谓的钉子户也是在这种利益博弈失衡之后的一种极端的抗争个例，“刁民”毕竟还是少数。换句话说，之所以出现钉子户这样的“刁民”，也是因为有开发商这样的“刁官”才被迫诞生的。,现在穆麒茹委员说这些极端少数的“钉子户”导致房价上涨,显然也有点太高估了“钉子户”的“伟大意义和作用”。

在房价暴涨，房地产行业暴利大白天下的今天，作为房地产行业的代言人，总有一些开发商不时的放出一些“语不惊人死不休”的言论，其目的是司马昭之心路人皆知，那就是千方百计的为行业开脱，为暴利开脱。企图通过把屎盘子扣在“钉子户、未婚女青年”们头上来迷惑大众。

我想针对开发商这种“跳脚”行为，最终的结果只能是遭到大众的唾骂，最终落的搬起石头砸自己脚的活该下场。

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男人先有爱情，后有房子；女人先有房子，然后才有爱情。

男人拥有房屋是成功的象征；女人拥有房屋是幸福的象征。

男人买房为了投资，意味着增值和丰厚收益；女人买房为了享受，意味着有家有爱。

男人买房后把家当免费旅馆；女人买房后把家当作终生归宿。

男人买房后集中活动地点在卧室；女人买房后的集中活动地点在厨房。

男人买大HOUSE是为了炫耀财富和实力；女人买大HOUSE是为了能够与父母同住甚至四世同堂。

男人买小房子是为了养“金丝鸟”；女人买小房子是为了孩子能够就近上学。

男人买房买产品；女人买房买装饰。

男人买房关注小区规划、升值潜力、容积；女人买房关注：配套、美容、教育和医疗。

夫妻买房老公说了算；情人买房小秘说了算。

结婚前买房女人说了算；结婚后买房男人说了算。

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楼市观望并没有随北京春天的到来而如开发商所愿如期“解冻”，相反购房者的观望情绪不增反减，看来短期内楼市回暖已无可能。在此背景下，京城的开发商纷纷开展各类促销、打折活动，一时间，有送宝马奔驰的、有送N年物业费的、有特价房优惠酬宾的，让购房者眼花缭乱，无所适从。

“在热销年份，那里能够享受到这种待遇，那个时候，卖房的是大爷，买房的是孙子，要想买套房，还要托各种关系，求爷爷拜奶奶才能得手”购房者老李就在去年8月份托人买了套房，可是现在，老李感觉特别委屈：“你看现在这个形式，买卖双方完全颠倒了，现在给人的感觉开发商是孙子，购房者是大爷”。

老李的感觉代表了大部分购房者的感受，但是面对开发商的各种促销和折扣，很多人还是不敢下手买房。主要原因一是开发商的折扣幅度不大，没有达到购房者的心理价格预期；二是开发商的折扣究竟能给购房者多大实惠，谁也说不清楚。而面对京城大部分项目的促销和折扣，开发商是心甘情愿的降低销售，让利与民呢？还是伪装成好人，“装孙子”吸引购房者掏钱购房呢？通过一番调查，目前京城的开发商大都采取如下手段进行促销，您看完之后就了然于胸了。

一、    房价先涨暗降

北京西部某项目的销售员告诉笔者：“我们项目均价10200元/平米，但您如果一次性付款就8折，折后销售价格为8200元/平米。”然而就在几天前，项目尚未打折时，该销售员宣传的项目销售价格是8800元/平米，如果拿这个价格与一次性付款的8200元/平米相比，折扣幅度远远比销售员宣传的8折幅度要低的多。先扬后抑，是百货商场最传统的促销方式，商场平时一条裤子销售价格为200元，到促销的时候摇身一变原价488，现促销价五折244元。这种最原始的“欺诈手段”现在被开发商“嫁接”到房地产项目上了。

二、    超级特惠房暗藏“玄机”

刚过完春节，北京燕郊一“知名”项目在京城各大媒体打出大篇幅广告，为祝贺公司成立两周年，为答谢消费者，特推出10套特惠房，销售价格最低2900元/平米起。而据笔者了解，该项目目前正常售价为5900元/平米，难道开发商真的善心大发吗？这个广告我想肯定引起无数人的“实现居住梦想”，笔者随后打电话给销售人员，销售人员也说确实有这样的房子，您周末有空过来看就知道了。我想很多人去了之后知道真实情况，心理一定会骂娘！真实情况是什么呢？真有这样的10套特惠房，但是您知道是什么房子吗？全是地下室，带产权的地下室！

三、    滞销房、问题房成“珍藏精品房”

很多项目明明是半年多都买不出去的房子，但是在开发商的精心策划下，眨眼间就变成了“最后10席、珍稀限量房、最后的罕世佳作”，让你看了不由的万分心动，感叹老天有眼，让你赶上了好时候。可是真正等你到现场一看的时候，你就会发现这样的房子除了傻瓜会买之外，其他人都不会买。要么采光不好、要么噪音无比巨大、要么工程质量有问题、要么紧邻高压线。当然，当你选择不买时，这个时候漂亮的售楼小姐和优雅的售楼先生就会来告诉你，您可以选择这里其他的房子。不管如何，只要你来了，房产广告就达到了目的，只要您来了售楼处，开发商就有办法让你割肉买房。

四、    物业费“N”年大奉送

买房送全套家电、送精装修、送车、送契税、送维修基金，上述都不足为奇。但是北京北部一项目高呼送20、30年物业费，就让人苦笑不得了。其实明眼人一下就能看出，开发商是否有权送物业费？其实开发商是“越位了”，因为他们没有权利送物业费的。这就和汽车公司对购车说，您只要买了我这车，我能送您20年免费停车，这样的承诺您能相信吗？您到那里还不照样缴费停车。购房者一样，等物业公司一进来，如果您不按时交物业管理费，到时候给你“三停”停水、停电、停气，让您过原始人生活，那我们还买这房子干嘛使！

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春节一结束，北京、上海这些房价异常坚挺城市的开发商们明显加大了促销的力度，各种促销手段层出不穷，令购房者眼花缭乱。面对开发商的疯狂“促销”，令处于观望阶段的买房者们不知所措，笔者近日不断接到邮件，询问春节后北京房价会涨还是会跌？面对开发商的变相促销“降价”，是否该“出手”买房了？

虽然大多数开发商现在还是鸭子煮烂了——嘴硬，口口声声宣称北京房价从来不会下降。确实，自从去年两套房新政实施以来，北京房价不降反升，但是由于购房者集体陷入观望，楼市的成交量大幅度萎缩，再加之传统的销售淡季春节的到来，成交量更是雪上加霜。根据以往的经验，每一次宏观调控的到来，都会在楼市引起一段时期的观望，05年国六条出台后，楼市的观望期是4个月左右，而06年是3个月左右，而07年迄今为止楼市的观望期已达6个月之多，但是此次楼市的观望期限到现在来看，远未见终点。

在楼市前景不明的情况下，开发商坚信房价“只涨不跌”的心理逐渐发生动摇，房地产前路究竟如何，他们心中也开始无底。于是春节后开发商出现疯狂“折扣”的现象就在情理之中。多少年来，北京开发商从来没有像08年年初这么“大方”过。楼市打折促销、变相降价的声浪越来越高：从送20年物业费到送契税公共维修基金，到赠送全套家电甚至精装修，更有甚者，出现赠送宝马和奥迪车。如果照此发展下去，在不远的未来，是否有开发商推出“买一套房送一套房”的促销政策。

春节后北京楼市究竟走向何方？是如此的扑朔迷离让人看不清楚方向。楼市拐点是否真正到来？滞销项目会不会大幅度下跌？楼市是否会如开发商所愿在4、5月份重新“回暖”？这些问题牵动了所有人的目光。

从开发商的角度来看：大部分开发商似乎还是信心满怀。大部分目前正在打折的开发商宣称他们对未来楼市十分看好，他们所采取的折扣措施会在元宵节或3月份之前结束，还有开发商声称在4、5月份楼市“回暖”后继续选择房价上涨。开发商的意图十分明显，那就是告诉购房者：过了这个村，就没有那个店了，现在是购房最佳时机，现在不买，将来一定要吃亏。显然这是开发商典型的心理战，其目的一方面为了加速销售进度；更重要的一方面是为了“捧暖”市场，让购买者尽快改变观望心理预期，重新加入到购房大军中来。

从行业管理者的角度来看：地方政府的市场们和建设部的官员们似乎也在为房地产市场“回暖”做舆论造势。先是国家税务总局的领导出来辟谣说两年内物业税不会征收，让开发商和房产投资者们吃下了一颗“定心丸”；接着是建设部权威官员声称：“既要防止房价过快过高上涨，更要防止房价过快过猛下降”，这句话如果真的是中央和建设部的真实心声的话，无疑给开发商吃下了“安神补脑丸”，任何有意识有思想的正常人都知道：开发商、银行、地方政府这个利益共同体从来都是穿一条裤子的，按照这位“高官”的理解，只要房价08年维持小幅度上涨，宏观调控就算成功，但是依照目前的高房价，社会80%大众还是买不起房。

但是目前的真实情况是，无论开发商如何穷其脑汁，用尽手法的促销，还是地方政府官员的“摇旗呐喊”。购房者这回是“王八吃了秤砣铁了心”，对开发商的促销完全“不买帐”，大部分持有你越促销我越不买的心理，坚持楼市未来一定会下跌的理想。当然这其中也有部分人出于自住需要或坚持看涨房价的心理选择在房价高企时出手购买。

那么在此环境背景下，购房者究竟该不该买房？我想这个问题不能一概而论。我想每一位购防者尤其是青年们在买房前，可以在脑中问一下自己？如果现在买房，是否会给自己或家庭甚至父母带来很大的经济压力？现在买房会不会给自己的工作甚至创业带来影响？如果现在买房，能给自己、爱人和家庭带来多大的幸福，尤其是能否给自己的孩子带来两好的教育，能否给老年人一个幸福的晚年，能否让自己的生活变的更轻松？

我想上述问题每个购房者应该进行综合对比，如果购房所带来的幸福度大于痛苦度，我想无论在何时，都是您买房的最佳选择，反之则不是购买良机。从目前的情况来看，北京房价在08年能够维持在现状水平就已经是房地产业“不幸中的万幸”，06、07年房价暴涨的局面将“一去不复返”，因此对于购房者来讲，迟买或晚买房价上升，损失惨重的局面也不会重现。

也许购房者一年不买房损失不大，但是对于开发商来讲，如果半年销售不畅的话，面临的将是资金链断裂、企业倒闭的残酷现实。从买卖双方的博弈来看，胜利的天平现在已经开始向买家倾斜。如果现在观望延续到今年5.1，相信房价的拐点将真正到来，那个时候才是购房者真正该出售的时候了。

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在中国的房地产市场，从来都是缺少房子，但是从来不缺少的是“惊世骇俗”的言论。前有任志强“只给富人盖房子”；中有龙永图“买房观念非常错误”论、吴敬琏“买房并不科学”论；后有冯仑“未婚女青年推高房价”论、海闻“调控就是倒退”论等等。如果把上述言论凑到一齐，我想出一套地产版的“毛选”是一点问题也没有。

08年春节刚过，又有高人出来放“高射炮”了，而且这次言论上升到了前所未有的政治高度，那就是“限价房影响社会和谐”。在我们这样一个泱泱大国里，如果一件事情能影响到和谐，那问题的严重性就大了。这到底是谁说的呢？

“广州搞限价房和单位自建房，都是两个败笔，我强烈反对！”在17日的广州市政协经济组分组讨论中，广州市政协委员、合富辉煌集团董事长扶伟聪炮轰限价房政策。他说，广州的限价房让人重新看到平均主义、计划经济时代的影子，给社会带来了新的不公平，又影响社会和谐，应取消限价房。

扶伟聪何其人也？要知道这个人，必须先知道合富辉煌集团，该集团是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一，其成功服务过包括住宅、别墅、豪宅、商场、写字楼等物业在内的房地产项目达600多个，操作过数十个逾千亩的大型项目。扶伟聪就是合富辉煌集团董事长。大家现在明白了吧，开发商是其衣食父母，该集团能做这么大，一切还不是仰仗开发商这个江湖老大在背后“撑腰”。俗话说“拿人手短、吃人嘴软”，扶伟聪有前述言论就在正常不过了。

确实从限价房的前世今生来看，它确实是市场经济体制下的一个政府采取行政手段干预市场经济而“诞生”出的怪胎，不符合市场经济规则，同时也有政府把保障性住房责任推卸并强加给开发商之嫌疑。但是不管怎么样，政府孕育限价房这个“怪胎”的初衷是为了大多数人能够买的起房，让更多数人居者有其屋。虽然限价房不是十全十美，但终究能够使社会70%大众群体看到买得起房的“曙光”。

现在的问题是，“夹心层”和穷人看到买到了买房的希望了。但是富人的心理不平衡了，于是就有了扶委员的话“限价房让富人心理不平衡了”。按照扶委员的理解：限价房是以计划经济的手段制造了新的社会不公平，政府只照顾到中低收入阶层，对于一些较富裕的人来说，则显得不够公平。

看到这里，脑海中不仅浮现出如下场景：当中国的富人住在宽敞明亮的别墅HOUSE里，享受着鱼翅、鲍鱼的红酒烛光晚宴时，突然发现住在隔壁地下室的邻居正拿着政府发放的救济粮大啃时，富人非但丝毫未起同情心，反而大声叱骂政府无德，让穷人剥夺了他们的财富，让他们的心灵受伤，他们的高尚生活受到了严重威胁，甚至他们的生活和谐度受到了极大的伤害。

如果说富人纸醉金迷、花天酒地的生活会对穷人造成“心理不平衡”的话，穷人的一点点“雪中送炭”，竟让富人耿耿于怀、愤愤不平，这样的富人是否不够厚道，不够大义，缺乏起码的人文关怀，算不得善良之辈。任何一个国家和社会，总有中低收入人群，这与他们的智商、命运、机遇和努力无关。政府为这部分人解决衣食住行、柴米油盐问题，是任何责任政府的应有之“义”。让中低收入人群在二次分配中尽可能多的占有主要由富人阶层占有的社会资源，才是真正坚持社会公平，才是社会的真正和谐。

总之，狗腿言论不可信！

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房价暴涨成为近两年大众眼中最咬牙切齿的名词，确实当前的高房价已经严重脱离了居民能够承受的收入范围。当无数青年人在高房价面前彻底沦落为房奴时，人们更多的把愤怒的焦点对准开发商。一夜之间，在商业世界中，从来没有一个行业象开发商这样被大众痛斥和贬低，其成为人民的公敌、暴利的象征。

确实，房价在07年翻番上涨，开发商在其中获取了大量利润是不争的事实。但是一个不可忽视的数据也值得我们关注，那就是“馒头”价格上涨了，作为制造“馒头”最主要的原材料之一的“面粉”价格在近几年也没有停止上涨，甚至“面粉”的价格上升速度“馒头”相比，是有过之而无不及。

在普通大众眼中，人们只关注和自己有关的“馒头”价格，而不去考虑“馒头”的制造成本和原材料成本是再成长不过了。但是我们必须要明白的是，作为开发商来讲，固然通过价格上涨取得超额企业利润是一件求之不得的好事情，但是谁也不愿意在一年之间把未来几年甚至10年的房价上涨空间完全透支殆尽。这种只顾眼前而不放眼长远的做法对任何一个想做百年老店的开发商来都是不愿意的。但是在07年，所有房地产企业都象上了同一艘“贼船”一样，选择了暴涨房价，其中缘由值得深究。

07年，全国房价上涨的具体统计数据还没有官方统计机构发布，但是根据一些非官方的统计数据来看，全年度房价上涨幅度应该在20%到30%之间，当然官方发布的数据肯定要少于这个数据，因为要照顾到社会的“纸面和谐”。因此从实际数据来看，房价上涨在25%左右是一个比较合理的数字。

那么我们来看开发商的上游产业土地出让的收益情况：全国土地出让总价款2006年增长了30%，创下历史性的7677亿元。07年的数据更加值得“称道”：据国土资源部财务司提供的数据，07年1到11月底，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长了58.9%。

土地收益对于地方政府来讲就是财政收入，就是可以拿去炫耀甚至升官发财的“资本”或“黄金通道”。近年来，土地收益已经成为地方的第二财政，确实GDP之所有能得以飞速发展，土地收益确实功不可没。但是土地收益高速增加，对于开发商来讲，则意味着商品房成本大幅度增加，对于惟利是图的开发商来讲，保证自身利益唯一可行的办法就是“羊毛出在羊身上”，把成本追加到购房者身上。

房价暴涨VS土地收益=25%：58.9%，那么可以清晰的看出来，在房产暴利中，虽然开发商获得了超乎寻常的巨大利润，但同时开发商却要支付比往年更多的土地成本。当然有很多官员和学者高呼房价上涨和地价上涨无关，因为在这些人眼中，决定房价上涨的决定因素是需求过于刚性，从而造成房价上涨，房价上涨导致地价“派生性”上涨。这种理论看似符合经济学原理和逻辑。

但是在这里我想问的是，如果地方政府作为房地产行业的管理者和监督者，维持行业公平和效率，保证行业健康发展，在开发商和购房者作为对战双方的足球场上，地方政府和行业管理机构应该是一个主持公平公正的裁判：一方面维持房地产业的健康发展；一方面要保证民生，让大多数人居有其屋。

然而这个裁判在“足球场”不仅是一个黑哨，而且积极协助开发商踢败购房者，帮助开发商抢夺国民财富。所有我们就看见了下面这样的事实：房产调控越调房价越涨；明明知道房价上涨速度过快时，还偏偏减少土地供应，延缓土地供应速度；利用土地垄断特权，坐地生财，天价“地王”不断涌现。

如此看来，房产暴利收获最大的肯定不是开发商，但是最倒霉的永远都是普通大众！

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国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告指出，国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。与此同时，出重手调控房地产市场，具体措施包括大幅加大税收幅度、出台物业税，同时取消预售房制度等。
此报告是目前为止关于房地产市场过度投资问题最严厉的一次判断。此前国家发改委刚刚公布的一季度经济形势报告上，也对房地产市场过热表示了担忧。宏观调控对于房价的抑制作用未有明显显现。今年3月份的数据显示，全国房产价格涨幅达到5.9％，成为一年多以来涨幅最大的一次。  

记得在06年底的时候,建设部办公厅原主任、现任中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一也表示，“房地产业作为国民经济支柱产业”这种定性虽然在现阶段还不能改变，但“像北京、上海这些特大城市不适合把房地产业作为国民经济支柱来发展。”

房地产到在中国到底是属于支柱型产业还是一个普通的民生型产业？对于这个问题的争论已经不是一天两天的事情了。这个问题对于开发商和地方政府来讲，他们肯定是反对放弃房地产支柱产业论的。此次发改委的报告正式提出要放弃房地产支柱产业论，无疑是对中国房地产发展的一次正确论断，对行业发展是非常明智一个举措，具有深远意义。

一直以来，房地产业作为支柱型产业，国家对其进行了大量政策扶持和政策倾斜，让房地产行业近几年高速发展，在高速发展过程中，由于过度市场化和政府对保障型住房政策的缺失，致使中国房价脱离房屋本身实际价值快速提升。在此北京下，一方面是占70％总人口的普通人群无力买房；另一方面房地产却在其中获取巨额利润，地方政府主管领导也能依托房地产业飞速发展，带动了地方GDP的增长，给自己的政绩添砖加瓦，为个人仕途铺就了一条光辉大道。

中国房地产发展到今天，如果再不考虑民生的实际情况，不重视房地产自身存在问题和其所带来的系列民生问题，将给中国社会带来极大的危害，此患不除，将贻害无穷。对于中国任何城市或地方，都不适合把房地产业作为国民经济发展的支柱型产业来发展来发展，房地产支柱产业论应该永远划上一个句号。为什么要放弃支柱产业论？道理很简单，

一、房地产业本身难以作为国民经济的支柱予以期待。

中国房地产产业现状是水泥砌的笼子，低技术产品，成为支柱产业，本身可悲又无奈。还在于此行业本质上是一个依附型的行业，是一种被动性产业，这也注定使它难以扮演起国民经济支柱性产业的角色。要知道，一个国家的竞争力不是体现在你们国家盖了多少高垃圾楼，竞争力体现在科技创新，国家创新。

当我们辛辛苦苦、耗费国家大量人力、财力培养出的大学生们在毕业之后，本应该报效祖国，为国家发展做贡献的时候，却被拥有一套住房而压弯了腰，几十年抬不起头。大家可以试想一下，这种现象是我们大家所愿意看见的吗？房地产做为支柱型产业发展的最直接成果就是富裕了少数开发商，让一部分拥有特权的行业管理人员中饱私囊之外，造成的是民不聊生，国家竞争力的下降。

二、房价越调越高，大众买不起房或沦为房奴，是地方政府将房地产业作为支柱产业来追求的后果。

房地产业对于地方GDP的贡献是不言而喻的，而此定位之下，一些地方政府顺理成章地担当起为房地产快速发展保驾护航使者的角色，于是乎，随意抬高或降低土地价格、官商合一、劝钱交易。而百姓想“居者有其屋”，盼望政府事实保障性住房，只能永远活在希望中。

一直以来，大家总在质疑：房地产宏观调控政策屡屡出台，但是总是调控力度越大，房价反而越高，呈不正常的正相关关系。这里面的根本问题就是房地产定位问题。行业发展方向不明确，房价问题永无解决之日！

房地产业经济支柱的定位，在特定历史阶段有其合理性。这在于在我国房地产业起步初期，针对当时我国房地业发展严重滞后的状况，政府以此精神出台措施，用意是鼓励房地产业的发展。但到今天，房地产业发展已经相对成熟，甚至有过热苗头出现，今年一季度全国房产价格涨幅达到5.9％，成为一年多以来涨幅最大的一次就是明证。

在此紧要关头，是到了我们该转换行业发展思路的时候。只有转换行业发展思路，还原房地产行业“民生产业”的本来面貌，才能切断地方政府与开发商之间的利益链，才能彻底断绝利益瓜葛。我们的地方政府才能在公平监管市场和保障人民基本居住权方面，树立一个公平公正者的角色。

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数年前：

中国人来到美国，要看纽约世贸中心，芝加哥西尔斯大厦。要看最长的桥、最大的港、最新的电脑、最死板的钢筋、最耀眼的玻璃和火柴盒式的建筑设计。还要看最奢华的百货店和迪斯科舞场，当然还有必定要去看看灯红酒绿，看看醉舞人生。

美国人来中国，要看故宫、太鲁庙、猪圈、农民的民居、要看喝茶的学问，做剪纸的技巧、体验吃的艺术、看看中国的胡同市场，甚至去观察公园里炼太极拳的人们。

美国人无法弥补它短暂的历史，不能事后再回头去建立文化。

中国则不难拆掉旧的，依照它国的模式来建新的。我们擅长迎头赶上，毫无阻拦。

数年后：

一个世纪轮回，美国人再不会来古老的东方观光，因为这里已经成为西方物质世界的翻版，甚至比他们更奢华，更华美。但是中国人会继续美国的寻梦之旅，因为老祖宗丢给他们的建筑文化，已经只能去他国去体验，去寻觅了。

当一个国家的建筑失去了民族特色，丢了自身的魂魄之后，他只能通过简单的复制或模仿来照搬国外的建筑时，他就永远失去了生命力和竞争力。这样的建筑非但不是艺术，而是历史的垃圾。

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三年前，身在北京的你，如果年收入10万元以上，你可以过的轻松潇洒，但是三年后的今天，你会发现自己再也轻松不起来。这一切的变化就是房价高涨引起的，当高昂的房价犹如银河系的“黑洞”一样，让你的财富瞬间被吸收并化为无形，昔日潇洒无比的城市白领甚至中产阶层在房价面前不得不低下高昂的头。

不管你信还是不信，高昂的房价已经成为一个城市财富重新分配的机器。它使那些看来已经是一直脚迈进小康的普通城市百领甚至中产阶层又活生生的拉回到贫困，他们用辛苦换来的“较高收入”成了“过手财富”去填补高房价的“无底洞”，变成了高房价下暴富阶层的“供品”。为了不至于寄人篱下，为了有一个稳定的住所，无奈之下只能成为“房奴”或“负翁”。

在深圳、北京以及上海这样的大城市中，如果户均年收入达到15万元以上，都被理所当然的归入到这个城市的高收入家庭。但是这些高收入家庭在每平米2~4万的“普通房价”面前，他们的财富的“含金量”就被大大缩水。在高房价面前，他们只能被称之为“房价低收入者”。

在国际上，比较合理的房价收入比范围是3~6年，即一个普通家庭的年收入的3到6年即可以购买到一套住房。我们就按照6年的标准，那么中国的高收入家庭6年的收入总额是90万元，那么这个收入总额在北京四环以内能够买到大概50平米的房子，在上海是40平米，在深圳大概只能买到30平米。按照相关标准，按照一个3口人家90平米的居住标准，中国号称最富裕的一线大城市的高收入家庭都未能达到小康居住标准。从住房角度来讲，这些成功家庭无疑是失败的。

当我们的房价让城市的高收入者都只能望其项背时，一个公认的事实就是这个城市买不起房的居民不仅仅包括那些普通工薪阶层，白领阶层和中产阶层也纳入到房奴这个群体。一个谁也不可否认的事实就是“房价低收入者”已经占到城市全部人口的80%。在政府保障住房供应系统中，其保障对象只是针对城市低收入家庭，其保障范围至多只占社会总人口的10%还不到。高房价让80%的人买不起商品房，政府只承担10%人口的城市最低收入家庭，那么还有70%的所谓的中产家庭要么选择穷其一生去购买商品房，要么永远只能选择“群租”，这对给社会做出“支柱型”贡献的白领或中产阶层来讲，谈何公平？

谁都不可否认，高房价是“房价低收入者”的始作俑者。但是我们必须要搞清楚的是，究竟是谁给了高房价滋生蔓延的肥沃土壤，让房地产暴利横行，任由开发商肆意篡取公众财富。当土地权益的真正主宰者和土地使用权垄断者被少数利益集团所掌控时，才有了今天一系列错误或反向的政策，从而直接导致了今天富者越富、穷者更穷的局面。当财富被逆向二次分配时，社会中间阶层成为财富被篡取和掠夺的主要对象。

高房价的残酷“盘剥”，让公众的财富被“重新洗牌”，让已经全面进入“小康”的社会中间阶层重新变为“房价低收入者”。有人说天堂到地狱只有一步之遥，那么城市精英们从“小康”到“赤贫”也在一念之间，房价成为最重要“推手”。中产阶层被寓为社会稳定发展的基石，但是现在这块基石在高房价的风吹雨打之下受到摧残与折磨。基石动摇之日，也就是社会堕落之时。

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1845年爱尔兰发生灾荒，有一个叫吉芬的人发现：土豆价格上升，但是土豆的需求量却反而增加了。这一现象在当时被称为“吉芬”难题。后在在经济学中，把这类需求量与价格成同方向的特殊商品以后也因此被称作为“吉芬”物品。

中国房地产如今也产生了“吉芬”现象。在房价高涨的今天，大部分民众都高呼买不起房，这里面甚至包括一些政府要员。但是抱怨归抱怨，房子是一定还是要买的，于是造成今天房价越涨，抢购人越多的局面，这与当年爱尔兰土豆价格上涨，需求量反而增加的现象正好“不谋而合”。

我们知道，一种商品价格的变化会引起该商品的需求量的变化。价格变化，消费者对此会产生两种心理变化：一是价格上涨则意味着消费者的收入变相减少，产生“收入效应”；二是该商品价格上涨，则消费者会去寻求替代商品来代替价格上涨产品，从而产生“替代效应”。

运用商品价格上涨，就会产生“收入效应”和“替代效应”的理论，就可以解释“吉芬”难题了。在19世纪中叶的爱尔兰，购买土豆的消费支出在大多数的贫困家庭的收入中占取了非常大的比例，于是土豆价格一旦上涨，造成当地贫困家庭实际收入大幅度下降。在这种情况下，变的更穷的居民不得不大量地增加对土豆的购买，这样形成的“收入效应”是很大的，它大大超过了因为土豆价格上涨而产生的“替代效应”。由此产生了价格上涨，需求量同步上涨的背离经济学常规的“吉芬”现象。

土豆价格低廉，房屋价格昂贵无比，无论如何也难以把二者联系到一起。但是两者共同出现了“吉芬”现象，说明二者还是存在某些共同之处或者内在联系的。总结起来，出现“吉芬”现象的商品存在三点特征：一是该商品为生活必需品，该商品一旦价格上涨无其他替代品可购买；二是购买者收入有限，对于该商品价格上涨十分敏感；三是“吉芬”商品信息发布机制不健全。

在中国人的传统观念里，居者必须拥有其屋，自己必须是这个房屋的主人，这样才能真正立足社会。如果一个青年人在城市里是依靠租赁房屋来生活，那么在老年人眼中，他永远在这个城市居无定所，飘摇不定。因此房子和每日必须要吃的米饭和菜一样，是生活的必需品。如果让国人放弃购房去租房居住或选择其他方式生活，基本上是不可能的。这就是为什么前段时间龙永图先生呼吁民众在高房价前，选择租房时遭到千万国人唾骂的原因。

房子一定是要买的，但是国人不得不面临的一个事实是，大多数人还是处于温饱阶段，自己那点可怜的收入在高房价的面前显得十分羞涩。记得在04、05年，政府每出台一项针对房地产的调控政策时，大部分人选择持币待购，期望房价稳定甚至下降。但是房价疯涨的事实让大多数人的“观望”成了“绝望”。今年买大、明年只能买小；今天买城区、明天就要买郊区；今日房价1万，明日房价就是2万。那些收入有限，但是渴望房屋的购买者在房价面前彻底“崩溃”，只能举手投降，赶紧买房，从而造成今天市场供不应求，越涨越买的局面，这就叫“明知山有虎、偏向虎山行”。

由于房地产信息披露制度的缺乏，大部分国人接收到的信息大部分是卖家和相关利益机构发布的信息。“干什么吆喝什么”，因此绝大部分消息都是利好。诸如房价一定要涨、中国房价大涨10年、最近更有“买房的都赚了，不买房的都亏了”、“现在买房子的都是勇士，不买是傻瓜”等。民众受此鼓惑，更加坚定了买房信心，因为买房不仅满足了居住梦想，更是上等投资品，何乐而不为。

上述中国房地产三大现状，不难发现，其正好与“吉芬”商品三大特征相吻合。因此出现价涨需求涨就不足为奇了。要消除房地产的“吉芬”现象，就必须从国人的购房理念、国民收入分配机制、及房地产信息披露制度等各方面下手，在改变国人购房理念、有效增大土地供应和商品房供应、尽快建立健全住房保障机制上做足文章。做到“供给多样化，需求理性化、观念务实化、信息披露公平化。

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08新年又到总结07年中国房事的时候了。房价暴涨到雪崩、楼市有无泡沫、楼市是否出现拐点、新一轮金融调控是否是楼市杀手、政府保障性住房措施能否到位......一系列言论及相关争论让07年的中国房地产热闹异常。今天重点来说说07年中国房地产市场存在的一些荒谬言论，看谎言是如何愚乐大众的。

谎言一：中国城镇人均住房面积离小康水平只差两三平米

在今年的17大期间，建设部部长在接受记者采访时高呼：“中国的住房改革取得了巨大成功，城镇人均住房面积已高达27平米，距离人均住房面积30平米的小康水平只有一步只遥”。部长同时表示中国房价到底高不高，要看在这个价格水平上是否还存在需求，如果现在的房价水平还存在需求的话，就不能草率的判定房价高了。

如果按照部长的话，那么现在的城镇居民生活应该很幸福了。但是这个谎言很快就被我们的总理揭穿了，在总理访问新加坡期间。总理就直言：“近年来房价上升很快，人民意见很大；如果提起人民生活，我最担心的就是住房问题；经济适用房的供应对象要扩大的城市“中产阶层”。如果我们的商品房改革真的象部长描述那样已经快达到小康水平了，那么还需要总理亲自去新加坡考察和学习组屋建设的经验吗？而为了“表功”统计出来的人均住房面积达到27平米也经不起考证，实际数据人均面积截止到06年只有17.44平米（根据06年中国统计年鉴），而且是80%的房屋控制在20%的人手中。

谎言二：房地产开发企业不存在暴利

房地产企业一直被冠以“经济支柱、发展龙头”，作为高利润的代名词无可质疑。但是在官方统计数据却让人大跌眼镜，在北京市统计部门发布的统计报告中显示06年全市房地产业行业收入为2235.6亿元，利润“高达”175.9亿元，与此同时，房地产企业亏损率达到了52.8%。在这组数据中，房地产企业将近有一半多企业还处于亏损状态，同时全行业的利润率也就7.8%，远低于其他行业平均获利水准。

房地产企业不挣钱，而且有近一般企业处于亏损状态，这个事实你相信吗？在07年福布斯发布的中国富翁排行榜中，前10名中有6人的公司是以房地产为主营业务，在20名中，有将近80%的人涉及房地产业务。这样的数据证明，中国近年来富翁人数急增，财富值呈几何级飙升，要得益于房地产这个创富“加速器”。

谎言三：房价暴涨，人民财产性收入大增

自从17大报告中提出在今后要大力增加人民财产性收入。就有人立马高呼房价上涨是居民增加财产性收入的最快速最便捷的手段。诸如房子是升值最快、投资风险最低的投资对象。房价上涨，确实有一小部分人通过买房迅速得以暴富，但终究是一小部分人，而且房价不能永远上涨，房价一年翻几番的好日子是不会年年有的。

还有对于那些只有一套自住房的人来说，房价1000元/平米和10万元/平米都和其无关。而对于大多数没有买房人来讲，房价上涨只能是噩梦。房价上涨，真正受益永远是少数人。

谎言四：中国城市住房私有率名列世界前矛

8月30日，为了向全国人民宣传新颁布实施的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）和国务院召开的全国城市住房工作会议精神和“仁政”，国务院新闻办专门举行新闻发布会，请建设部副部长齐骥介绍有关情况。

副部长大人讲话中“卫星放得最高”的，就是在回答一位记者所问的为什么大多数人买不起房时所吐出的一句“豪言壮语”。这就是“中国城市住房私有率的比例恐怕在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。言外之意，就是中国城市居民绝大多数都有了自己的住房，不存在普遍性的住房问题。现在只有少数人住房困难，租住房子就可以了。按此观点推论，把住房问题当作民生大问题，是少数“不满分子”的“捏造”，像建设部这些政府的住房主管部门根本无需把它当回事。实际情况是中国至少有1.5亿城镇人口至今还处于无房户的尴尬境地。

谎言五、中国房地产没有泡沫

当房地产的鼓吹手们大肆高呼“中国房地产没有泡沫”的时候，认为中国房价还要大涨三十年的时候，房地产已经滑入了一个万劫不复的境地。

房价一路高升，房价收入比全国普遍高达15，远远超过国际标准警戒线6的水平；深圳广州等地每卖出10套房产，就有5套是用来作为投资或投机，作为居住用途的房子被用作投资；我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷，商业银行参与了房地产开发全过程；高昂的空置率以及全国各大城市房屋租售比已经超过300的警戒线；房价动辄数万，几月能翻一番。这样的市场不存在房产泡沫。

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08年初，楼市据“拐点”迹象显现，有人把这种现象归功于政府不断加大调控力度的结果。但是事实果真如此吗？我看未必，两年多来，政府的调控政策没有针对中国房价畸高的真实原因，甚至是南辕北辙的。

所以，房价在过去两年里越调越高。同样的政策不可能因为力度加大，反而变得正确有效。在政策不对路的前提下，楼市的所谓“拐点”，即使的确出现了，恐怕也是一种假象。它或者仅仅是房地产名义价格的短期下挫，消费者购买房屋的实际负担（实际价格）未必更轻。更令人担忧的一种可能是：它预示房地产市场的硬着陆，预示着中长期房价会出现更严厉的反弹。

一直以来，中国房地产价格是虚高的，但这个虚高和人们通常所说的资产泡沫并不是一回事。资产泡沫是在一个自由交易的市场上，由于资金过度供应，通货膨胀，所造成的资产升值现象。这里有个前提，就是自由市场。假若没有自由市场，资产价格的虚高往往就不完全是泡沫。

打个比方，专制时代，皇帝的口水都可能值几两黄金。站在理性人的角度，这个“价格”简直荒谬之极，但它显然不是泡沫，不是什么“口水投机商”哄抬起来的，更不是什么“国际口水游资”炒起来的。只要专制还在，皇帝不倒，他老人家的口水就是能值上几两黄金！当然，一旦帝制被推翻，皇帝下台，支持口水价格的那个体系轰然坍塌，口水也就必然还是口水，一文不值。

至少在2006年以前，资金投机“炒卖”不是房价上涨的主因。然而，我国官方一直高调指责炒家，一直把房产投机视为房价偏高的罪魁祸首。所采取的各项“平抑房价”政策，往往都以打击投机为基调，其中又以“收紧资金供给”和“加税”为最常用的手法。

这两种手法，在中国的实际情况下，对房价虚高不但不能治本，反而推波助澜。先说加税。我在两年前多次说过，加税能平抑房价是天方夜谈，相反加税必然导致房地产涨价。在交易环节加税，会直接推高房地产价格；在供应环节和持有环节加税（如加征土地闲置税、开征物业税等等），表面上有可能压低房地产的交易价格，但实际上，如果把长期税收折算进购房价格，消费者支付的总成本肯定不会更低，只会更高。至于收紧资金供给，在交易环节收紧资金供给（即收紧房贷、提高住房贷款利息），道理也是一样，房地产的名义价格有可能降低，实际上消费者支付的购房成本反而会上升了。

最危险的一招，乃是收紧房地产供应环节的资金供给，即大力挤压房地产商的资金供应。例如禁止外资投资房地产开发、禁止国内房地产商举借外债、不鼓励房地产商上市融资、对房地产商的土地款提出越来越严厉的缴纳条件等等。这些政策意图只有一个，让房地产商没钱可花。我认为，之所以目前楼市呈现一些“拐点”的迹象，主要还是因为这方面的政策在生效。资金链紧张导致一些房地产商特别是中小房地产商不得不做出一些抛售举动。问题在于，收紧资金供给实质上是在提高房地产商的开发成本，和加税政策一样，它的长期政策效果必定是推动房价上涨的！所以，即使部分开发商在资金压力下抛售，长期看也不可能逆转地产的上升趋势。相反，如果有相当一批开发商由于资金压力，而退出地产领域，房地产产业就会出现一场硬着陆，即短期内地产名义价格下挫，但随即会出现严重的供给不足，导致房地产价格报复性地疯狂上涨。

如果出现这种硬着陆，将是一个消费者和房地产商双输的结局。当然，少数资金雄厚的房地产企业，尤其是有通畅融资渠道的上市公司，或许可以利用这个机会进一步扩张自己的势力范围，甚至形成寡头垄断。我以为，这就是为什么某位大房地产商的老总会主动宣扬“拐点论”，甚至主动号召消费者“三年后再买房了”。

我已经反复呼吁过，如果有关部门真心希望降低中国房地产的实际价格，让消费者得到真正的实惠，让房地产业能够真正健康的发展，就应当效仿世界先进国家如美国的经验。具体来说，就是应当：

（1）减少税收，包括降低实质为一种税收的土地出让金，以及应当推出个人购房支出抵扣个人所得税的政策；（2）放松供给环节的资金供应，包括放开外资进入房地产开发的限制，放开房地产金融信托基金即REIT等各种融资工具，鼓励房地产企业上市等；以及（3）为消费者提供更加廉价的住房消费信贷，包括成立面向低收入大众发放低息贷款的国民住房信贷银行，为中等收入消费者的商业住房贷款提供国家按揭保险，乃至加快房地产信贷证券化的步伐，等等。

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一、    房地产宏观调控为什么无效

秦人孔贤重实践而轻理论，越人孔智重理论而轻实践。双方辩不出结果，便求教有道的鲁叟，鲁叟却说：“吾多病，只想求医吃药，无力再管其他闲帐了！”言罢自去睡觉了。孔贤和孔智又辩了半天，而鲁叟充耳不闻，他俩在帷外硬要鲁叟发表评论。鲁叟只好开口：“孔贤的话很对！比如我生病，见药即吃，也不用管是什么药性。孔智的话也很对！比如我生病，只管研究药性就行了，不用吃药。行吗？以两位之道治我的病，病情必然加剧，我怎敢参加评论呢？”

评点：中国房地产调控何尝不是如此：不是犯头疼医头，脚疼治脚的毛病，就是只顾理论不管实践的“空调”！

二、    房地产统计数据为何假“李逵”多

从前有一位读过几年书的青年，在家中闲来无事便给远方打工的老兄写信。当时住在一起的一名雇工生病死去了；市场上猪肉涨价；家中人手不足又新雇一人；其嫂子即将分娩。如此琐事想一一告之老兄，只是他省于笔墨，最终写成：“同居死了一个人，其肉卖至二百文，家中新来一雇工，所有嫂子肚大又添人。”其兄见信大惊急回信：“人肉岂可乱卖；家丑不可外扬。”

评点：传播信息，敬请准确，可是如今的房地产统计数据有几个是真实准确的！

三、    开发商为何总招人骂

女大当嫁，这个不难，难就难在嫁与谁家？齐国一位女孩子就遇上了这个难题。因为当时同时来了两家人家向其求婚，准岳丈急问女儿相中谁家，女儿低头不语，老人家怕女儿难为情，便提出：“你若愿意嫁给东面人家便把左臂露出来；如果想嫁与西面人家便把右臂露出来。”该女非常爽快，来了个左右开弓。其高论是：“我愿意白天在东家吃饭；晚上西家睡觉。”原来东家虽富而儿子丑；西家虽穷而儿子靓也。

评点：最佳的选择往往是最行不通的选择。开发商总想卖天价，而购房者总想买便宜好房，二者冲突时总是以买房者屈服而告终，开发商挨顿骂算什么？口袋里装满了钱足亦！

四、    中国房地产的得与失

有一位老翁看见邻居有一棵枯死了的梧桐树，便对邻居说：“苦梧桐树是为不祥之物，宜砍之。”其邻认为老人的话非常有道理，便砍之。见梧桐树倒地，老翁马上便向邻居讨来做柴火。邻人大为不锐，心想：“老先生是为薪而让我砍树的，与这种人做邻居，还比住在危险地带，还是离他远点为好”。老翁得到了柴火，却从此失去了邻里之情。

评点：有的人只计算得到的，而不计算失去的。中国房地产给无数城市的GDP带来了增长，财政收入得以迅速膨胀，但是房地产也失去了民心民意，让无数老百姓背负了沉重的住房负担也是很大的失去。

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昨天在深圳参加一座谈会。有一煞笔在会上大放厥词，高声询问：“我就不理解了，为什么那么多中国人一到春节就非要回家，要是大家都不回家，这场雪灾的后果就没有这么严重了了，我就不理解了，在城市里过年多好！”。

看着这个煞笔膘肥体壮、满面红光的样子，真想上去抽他两个耳光，这个家伙不是政府机关的就是关在家里研究社会的伪社会学家。是的，如果在这个城市里，如果每个人都有属于自己的一套房子，有属于自己的家庭关爱。在下班之后，能看到自己的家里闪着温暖的灯光，能看见自己的父母和亲人正在准备一顿温馨的晚饭，谁还愿意去冒着暴风雪去回家。

春节回家，已经成为数千万人漂泊在外的一个心愿，已经成为中国人一道独有的风景。在这道风景里，有父母之爱、夫妻之爱、儿女之爱、友情之爱。一个正常人在每一天的生活里都应该享受到正常的这份爱，但是在千万个回家的人群中，他们的爱只被压缩到短短探亲的十几天，爱被浓缩了，爱被畸形了，但是爱再如何变形，也不能阻止一颗要回家享受亲情的心。

当暴风雪肆蘖的时候，我们更多的是要思考，在灾难来临时，我们如何应对灾难，如何未雨绸缪，如何让更多困在风雪路上的人们早一点回家。

我们的应急制度、我们的灾害预报制度都需要我们尽快提高。我们的政府机构还停留在被动预警，纸上谈兵。“养兵千日、用兵一时”，在风和日丽的日子里，全国一片大好，可是一旦灾难来临，我们只有手忙脚乱，临阵抱佛脚。

在中国GDP跃升至世界前三时，被我们超越在身后的德国人的一番话值得我们深思：“中国是一个强大但脆弱的大国，在这个国家，什么样的经济奇迹都可以被他们创造，但是这个国家一旦出现突发实践，就会显示出他脆弱的一面”。

洪水面前，我们脆弱过；SARS面前，我们脆弱过；现在暴风雪来了，我们不应该再脆弱。

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[size=13]一、07年深圳人均GDP为何能超过一万美金？
【】 房价暴涨
【】 美圆贬值
【】 外来人口不计入人口基数
【】 统计统的

二、80后为何成为购房主力？
【】 我们有老爸老妈
【】 害怕房价继续上涨
【】 反正钱是银行的
【】 女朋友结婚必须买房

三、是谁高呼中国房价不会跌？
【】 红包经济学家
【】 家有多套房
【】 银行家
【】 房虫

四、中国人为什么愿意买大房子？
【】 要面子
【】 一次到位
【】 老家房子卖了，大家要合住
【】 炫富

五、有钱有权的为什么喜欢在北京买房？
【】 送礼求官方便
【】 孩子上学
【】 红楼
【】 方便养“金丝鸟”[/size]

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房产新政加上传统的销售淡季，北京楼市的“冬天”显得异常寒冷与漫长。购房者在开发商的高折扣和大幅度优惠面前，显得异常的冷静，持币观望的时间远没有结束。舆论方面“拐点论”甚至房价和楼市即将“崩溃”的文章铺天盖地。

但是针对购房者的观望和舆论的口诛笔伐，京城的开发商并没有出现惊慌失措，除了有少部分开发商由于资金紧张采取了一些折扣较大促销手段之外，大部分开发商还是选择“按兵不动”，静观时局变化。于是北京楼市在12月底就出现了虽然成交量大幅度下降，但是房价却继续上涨的“空涨”局面。

大部分开发商之所以有如此大的勇气和魄力与自己的“上帝”购房者选择长期对抗，誓死不降价。我想最重要的原因有二点：一是在过去的一两年中，由于房价飞速上涨，开发商从中获取了超乎寻常的暴利，资金充裕，俗话说的好：“口袋有粮、心中不慌”；二是根据历次宏观调控的经验来看，最终市场的观望结果总是以消费者的失败而告终，当购房者感觉房价下降无望之后，楼市都将出现新一轮次的抢购风潮。

有了上述两点支撑，北京的开发商目前的心态就是看谁能坚持到底，开发商大多数相信，只要春节一过，北京的楼市就如同天气一样，一定能够从“严寒”转变到“春暖花开”。

我想开发商有如此底气也不无道理，对于大多数购房者来讲，由于持币观望不买房所造成的损失在过去几年里比比皆是。在房价连续上涨的过去几年中，早买房一定要比晚买房要少出很多的钱，这是毋庸置疑的事实；另外一方面，由于每年商品房供应有限，因此很多人担心以后买不到房或者买不到理想的房子，因此选择在经济条件许可甚至经济条件不许可，需要支付高额贷款的情况下也要提前购房。

那么客观来讲，08年的春节过后北京楼市能否真的如开发商所愿出现抢购大潮呢？我想开发商此愿望落空的可能性非常大。

首先在过去的一年中，北京的房价已经超过大部分人所能承受的范围之内，很多人即使有购买的欲望，但是在高昂的房价面前，“囊中羞涩”无力买房；其次房贷新政的实施，让很多升级换代购房者在高首付和高房贷利率面前选择推迟购房甚至放弃；再次对于很多投资者来讲，暴涨的房价让房屋的升值空间变得十分有限，同时由于房贷利率和首付的提高，让投资成本大大提升，因此大部分投资者选择理性退出。

当然还有一点影响消费者购买预期的就是，随着北京两限房在08年的正式推向市场。在公众眼里，两限房是缓解房价上涨的“强心剂”。同时随着政府对保障性住房土地供应的进一步加大，和更多中低收入群体被纳入到保障对象中，相信短期内购房者的心理“预期”不会发生根本性的“逆转”，往年出现的抢购大潮不会在今年出现，购房者的观望局面不会就此结束，而会长期存在，楼市重现抢购潮极有可能只是开发商的乌托邦而已。

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